|
Количество и качество элитных поселков, расположенных на Новорижском направлении, способны составить конкуренцию Рублевке. В то же время Новая Рига лидирует по числу участков без подряда - в окрестностях трассы сосредоточено 20% всего объема предложений в данном сегменте. В большинстве случаев они, конечно, относятся к экономклассу, но есть и очень дорогие наделы.
Современный участок без подряда - это, можно сказать, не просто кусочек земли, это объект недвижимости. И состоит он из собственно земли, подведенных коммуникаций, правильно оформленных документов, общественных территорий и т. д. Словом, в понятие «участок без подряда» сегодня входят все блага, которые девелоперы заявляют при продаже.
Ситуация на рынке Новорижского направления.
До кризиса здесь было представлено самое большое количество объектов, спрос перегрет. Поэтому в кризис цены в малоликвидных поселках снизились наиболее заметно. Однако, на этом направлении был сосредоточен основной спекулятивный спрос. Не секрет, что 20% объема продаж приходилось на перекупщиков, которые играли на повышение цены. Как только рынок просел, они постарались реализовать свои активы. Это повлияло на увеличение предложения при сократившемся спросе и привело к снижению стоимости как домов, так и земли. Решающее значение для развития и нынешнего состояния загородного рынка Новорижского шоссе имел выход большого количества предложений формата «участки без подряда» - в кризис они собрали почти весь платежеспособный спрос и по сей день остаются самыми востребованными объектами загородной недвижимости, хотя и постепенно сдают позиции. Так или иначе, но в каждом четвертом поселке на Новорижской трассе к продаже предлагают участки без подряда. Такой продукт можно встретить и в чистом поле, и в уже заселенных загородных комплексах. Цены колеблются в самых невероятных пределах - участок в организованном поселке можно найти и за 300 тыс., и за 86 млн руб. (как в Crystal Istra).
Ближайшее Подмосковье
«В ближайшем Подмосковье, до 10 км по Новорижскому шоссе участки без подряда практически отсутствуют. Исключение составляют участки в деревнях или на вторичном рынке», - сообщает специалист по загородной недвижимости компании «Октава» Татьяна Гурьева .
Немного предложений без подряда и на расстоянии до 30 км от МКАД. Ценовой диапазон: от 2,9 млн руб. за 7,5 сотки в Петровском Парке - 2 (29 км от МКАД) . И если в первом поселке продают только участки без подряда, то во втором - смешанный тип предложения. Кроме того, в Crystal Istra предусмотрена разветвленная инфраструктура: горнолыжный спуск, спа-центр, ресторан, парковая зона и благоустроенная набережная у реки Истры.
На участке между коттеджным поселком и Новорижским шоссе запланировано строительство спортивного комплекса и образовательного центра. Это и объясняет высокую стоимость наделов.
Настоящим явлением на рынке данного направления стал поселок Nоvорижский (23 км от МКАД). Объект начали продавать в разгар кризиса - в августе 2009 г. На сегодняшний день в поселке было реализовано 750 участков без подряда, стоимость земли за год увеличилась на 20% и составила 5,6 млн. руб. за 10 соток. Да и сейчас люди не упускают возможность приобрести землю с коммуникациями в хорошем месте недалеко от Москвы меньше чем за 200 тыс. долл.
Инженерия в поселке - ключевой фактор для потребителя, выбирающего участок без подряда. Наличие коммуникаций или только отдаленные перспективы их подведения также отражаются на ценах предложения.
После 40 км от МКАД ...
После 40 км от МКАД количество поселков с участками без подряда составляет примерно 50%». В основном в этой части области расположены поселки бизнес-класса. В некоторых из них формат предложения смешанный: земля с подрядом и без него. Встречаются такие наделы и в частично застроенных поселках, таких как Рижский, Бежин Луг. уже за 350 тыс. руб. Такая разница в цене объясняется тем, что второй поселок находится в окружении живописного ландшафта, а первый - нет. Универсальной формулы цены сотки не существует. Каждый продавец сам определяет плюсы и минусы своего поселка, его позиционирование и потенциальных клиентов. В числе факторов, повышающих стоимость земли, не только хорошее природное окружение и наличие коммуникаций в поселке, но и репутация девелопера. Например, если у компании имеются реализованные проекты, скажем, уже готова первая очередь поселка, то даже пустая земля второй очереди будет стоить дороже аналогичных участков у конкурентов без соответствующего «багажа».
Эксперты назвали ряд удачных, с их точки зрения, загородных объектов, расположенных в зоне 30-60км от МКАД в окрестностях Новорижской трассы: Изумрудный Город, Лесная Пристань - 2, Истринский Родник, Шелестово, Троицкий Парк, Белые Росы, Иглово. Здесь можно приобрести участки с обязательным подрядом на строительство и без него.
Немало предложений земли и на вторичном рынке. Для примера, в 38 км от столицы в застроенном поселке
продают надел площадью 20 соток по не 7,4 млн руб.
Дальние дачи
На удалении свыше 60 км расположены преимущественно объекты эконом класса. Редкое исключение - поселок Новорижские Ключи (90 км), который носится к среднему ценовому сегменту. Формат «дальние дачи» в наибольшей степени представлен на тех правлениях, где можно найти крупные водоемы - водохранилища, озера и т. д. этим объясняется выбор девелоперов пользу Новорижского шоссе. Самое популярное направление для дальних дач - Новорижское. Второе в рейтинге - Симферопольское шоссе. До 75% предложения по этим трассам в сегменте дальних дач составляют именно участки без подряда».
Средняя цена таких наделов в этой части области - около 1 млн. руб. Нижние значения вообще поражают воображение. Стоимость участка в современном поселке с охраной, дорогами и общественными зонами на значительном удалении по Новорижскому шоссе вполне может составлять 300 тыс. руб. Средняя на сотки - от 100 до 250 тыс. руб. впрочем, на практике можно найти лоты и по 50, и по 400 тыс. руб./сотка. На вторичном рынке в формате «участки без подряда» предлагается достаточное количество объектов. Около 10% из них - наделы в несколько гектаров, которые довольно востребованы на рынке. Но средняя площадь участка в рассматриваемой зоне - 7-10 соток.
А что дальше?
В течение 2010 г. сегмент участков без подряда несколько сдал свои позиции в общем объеме предложения загородного рынка - с 80 до 75%. Однако он по-прежнему доминирует и пользуется большим спросом. Подтверждает это и динамика цен: в I полугодии специалисты наблюдали снижение средней стоимости сотки на 3-5%, но за три осенних месяца цены повысились на 5-10%. За счет того, что по мере развития проектов многие участники рынка включали в стоимость сотки коммуникации, дороги, фасадные ограждения и инфраструктуру, итоговый рост цен за год составил 18%. Такой подход к ценообразованию практикуют все опытные и успешные девелоперы, так как он удобен для потребителя: можно наиболее объективно назвать общую стоимость покупки.
В оценке перспектив формата эксперты расходятся. Одни уверены, что участки без подряда - кризисный вариант загородной недвижимости, который постепенно уйдет с рынка, полагая, что рынок земли без подряда близок к насыщению в силу того, что в текущем году в отличие от прошлого предложение превалирует над спросом. Однако есть аргументы и в пользу того, что формат не собирается умирать, а, наоборот, постепенно эволюционирует. Набирают популярность поселки, в которых продают участки без подряда, но с обязательным согласованием стилистики будущей застройки. В этом случае девелопер предлагает покупателю на выбор 20-30 проектов домов, близких по архитектуре. Таким образом поселок защищен от перспективы превратиться в «Шанхай» и получает дополнительную гарантию ликвидности.
Как альтернатива землям без подряда готовые поселки, построенные до кризиса . Если подщетать во сколько обойдется строительство дома, подключение коммуникаций к дому, отделка, оформление всех разрешений и согласование, ввод дома в эксплуатацию и много других предвиденных и не предвиденных расходах ., а стоимость всех выше перечисленных работ не только не уменьшилась , по отдельным позициям только возросла .Цены вовремя кризис просели на готовые дома в обжитых поселках на 20-30 % . В отдельных случае покупать готовые дома выгоднее. Одно из таких предложений - коттеджный поселок Кедры 20 км от мкада по Новорижскому шоссе.
| 
